今年新售公寓单位中位数面积止降回升

June 2, 2015

 

陈野文 报道

cjason@sph.com.sg

今年新售出公寓单位中位数面积止降回升,但依然远低于转售和租赁市场的面积需求。

近几年新公寓的面积越建越小,这似乎已是公开的秘密。自从2009年全球金融危机结束以来,房价的一路攀升致使越来越多的新公寓买家开始接受更小的单位面积。

根据新加坡房地产联合交易网(SRX)提供的数据,包括执行共管公寓(EC)在内,2014年发展商售出的新公寓单位中位数面积仅为850平方英尺,较2009年的中位数面积1195平方英尺缩水达28.9%。

有八年从业经验的Huttons地产经纪王伟雄(34岁)受访时说:“公寓越卖越小的一部分原因是发展商要保证单位总价能令买家负担得起。但从另一 方面来讲,面积减小并不代表实用性下降。相反地,比起几年前,近两年出售的新项目多数缩小了阳台面积,而且不再带有凸窗(bay window),因此设计更高效,实用性更好,同时也帮买家省了钱。”

虽然新私宅市场趋向“小户型”,但在转售市场,买家却似乎没有在面积上让步。去年转售公寓的中位数面积为1249平方英尺,与2009年持平。

对比新私宅和二手私宅买家的面积要求,两者之间差距从2009年的4.3%拉大至2014年的31.9%。

私宅租赁市场方面,去年租出的公寓中位数面积是1141平方英尺。因此,去年新售出公寓的中位数面积也比租赁市场的预期小了25.5%。

受访分析师表示,较小的面积也意味着当这些公寓未来进入转售或租赁市场时将面临压力。

更多买家倾向转售市场

ERA产业主要执行员林东荣说:“我们已经看到更多买家倾向于转售市场,尤其是对于买来自己居住的买家来说,他们更喜欢较宽敞的转售单位。”

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣也表示:“在价格一样的情况下,如果同一地点有一个新的小型单位和一个几年前建的相对宽敞的单位,越来越多租客倾向于后者。”

但麦俊荣同时指出,小型公寓单位是否有投资潜力和地点有很大关系。“如果公寓靠近地铁站和商场,上班和生活都很方便的话,相信还是有租客或买家心仪。反之,如果地点很不方便,就算价格较低可能也会无人问津。”

然而,今年的新私宅市场出现转折。截至5月21日,今年新售出私宅的面积中位数反弹至990平方英尺,较去年上升16.5%,也是2010年以来的最高值。这一数据是基于1953宗新私宅交易得出。

麦俊荣表示新售私宅面积变大的原因有两点。首先今年有更多EC项目推出市场,而EC单位的面积通常比纯粹的私宅来得大。在今年销售业绩前六名的项目 中有三个属于EC,分别是裕廊西的LakeLife,榜鹅的The Terrace和盛港的百丽轩(Bellewaters)。其中LakeLife售出单位的中位数面积达1194平方英尺,The Terrace和百丽轩的中位数面积则分别为1173和1098平方英尺,它们都对整体市场的中位数面积上升有推动作用。

其次,他认为一些买家的确担心市场上的小型单位有供应过剩的可能性,因而在出手时更加谨慎。

在租赁市场,今年以来租出公寓的中位数面积则较去年继续缩水3.6%,降至1100平方英尺。

随着更多小型单位的竣工,林东荣认为未来租出的公寓面积还将进一步缩小。

在转售公寓的中位数面积保持稳定的情况下,新私宅的面积虽有反弹,但依然比转售市场的面积需求低了20.7%。

虽然一手和二手市场之间的面积差距依然很大,但分析师认为开发商的首要目标还是保持总价可以被买家消化,因此他们不太可能向以前一样推出太多大型单位。

麦俊荣提醒投资者,在出手购买小型单位之前必须换位思考,把自己想象成租客,反问自己是否喜欢居住在这里、地点是否足够方便。

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